关于餐厅开在住宅区，扰民的问题

甲公司建的高层，主要是为解决该公司员工的住家问题。部分楼盘对外销售，我作为外部人员，全款购买了该高层的一楼，二楼是该公司为员工建的内部食堂。问题来了：1，厨房设备功率大，做饭期间，楼板震动，机器轰鸣声音大；2，厨房水泥烟道渗油，漏气，连接厨房水泥烟道的楼板渗油；3、房间一扇窗户24小时敞开，即使这样的通风条件，整套房屋一股厨房油烟的味道，厨房油烟味道已经渗透到墙面，屋顶，地面。4、占用一楼空调机位，空调为5P，空调位于客厅与大卧室的夹角。5、个人认为该房屋目前不适合家庭住宅使用的环境条件。

     我是2019年3月买入，4月开始缴纳物业费，已经缴纳了一年的物业费，房屋目前没有装修（怕装修好后，油烟对装修的侵蚀，还有该餐厅是否能在10月份搬迁），我能否在协商无果的情况下，起诉该二楼餐厅，还有物业公司。要求赔偿下述费用，1物业费，2更换厨房水泥烟道费用，3装修铲墙皮，屋顶墙皮费用，4房屋空置损失（该餐厅说10月多会将餐厅搬迁，我在北方，10月份天气已经不适合装修。要求该餐厅按市场价租赁我买入的一楼，从买入4月份到明年4月份），5冬天暖气费，6一楼空调机位外表损失费（空调开机，冷却水肆意在机位台面上流淌）。

     起初，我是找物业，该餐厅人员协商解决，对方互相之间推皮球，历时三个月。不想在折腾了，想走起诉或者仲裁，可以吗。

      胜算几率有多大，还有更好的建议吗？恳请各位高手执教，谢谢。