目录：房地产信托交易结构 融资租赁信托交易结构 债券信托交易结构
房地产信托交易结构
因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和预期年化收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下五种：
一、抵押贷款型
运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：
1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1(也就是按照评估价格打3折抵押)则比较安全。
2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况(通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证)，截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。
4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
二、房产回购型
运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：
1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。
3、 如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷(如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行风险很高)。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托公司履行项目尽职管理的责任，以避免该风险。
三、财产受益权型
运作原理：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。选择此种信托时，投资者应当关注以下几个方面：
1、项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的预期年化收益供投资者分配？
2、信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
3、房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
四、股权型房地产信托
运作原理：信托公司以发行信托计划所募集的资金认购房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。
在目前房地产公司拿地成本高涨、资金紧缺、银行贷款不能有效解决项目现金流需求的情况下，这种融资模式逐渐增多。但该种模式结构复杂、风险水平较高，投资者在选择投资此类信托时，应重点关注以下几点：
1、提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
2、如信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源(银行贷款或预售回款)，则此房地产项目会成为"烂尾"项目，届时信托产品就会遭遇风险。
3、如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
同前3种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险预期年化收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验，才能做出准确的判断。
五、夹层融资型
所谓"夹层融资"的含义是指：债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备以上4种类型房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色。正是基于此，如初涉房地产类信托的客户，不建议选择此种信托进行投资，而具备丰富信托投资经验和较高风险承受力的客户可以尝试购买。
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融资租赁信托交易结构
融资租赁信托计划交易可以分为两个部分:一是信托资产的形成即融资租赁交易部分,包括融资租赁的三方交易过程;二是信托计划的设立部分,包括信托计划的发行、监管、预期年化收益分配等过程。现将流程具体说明如下:
①投资人在商业银行开立专户,通过银行购买融资租赁信托计划,成为信托资产的所有权人；
②商业银行将信托资金转入信托公司在银行的信托专户,并对其进行监管；
③信托公司作为出租人(在非过手租赁情况下)与承租人、担保人签订《融资租赁合同》；
④根据承租人的要求,信托公司向指定的设备供应商购买租赁物；
⑤设备供应商将租赁物发运到承租人所在地,经过安装、调试、操作培训等环节,保证租赁物能正常运行。保修、维修等售后服务以及可能的回购是设备供应商应长期履行的责任；
⑥承租人根据《融资租赁合同》的约定,定期足额支付租金。租期通常1~3年,最长一般不超过5年;不管租赁物实际使用效益如何,承租人都必须按合同履行支付租金的义务；
⑦信托公司将专户内收到的租金(通常1~3个月收一次),每满一年就向投资人分配一次信托净预期年化收益(指回收的租金扣除各种费用之后的余额)；
⑧银行将信托专户的预期年化收益分配通过转账的方式转入投资人账户;；
⑨信托公司作为出租人将租赁物以名义货价转让给承租人,完成一笔租赁交易。
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债券信托交易结构（一）事务管理类信托1、为大型企业发行信托计划对接其自身发行的债券银行间债券市场的发行人基本都是国有或民营大型企业，此类企业的信用评级都很好，在发行债券时，很多此类企业的职工都有购买本单位债券的意愿，而企业本身也愿意将债券卖给自己员工。但无论是员工本身还是企业的工会都不具备银行间债券市场的参与资格，此时信托公司便可以设立一个信托计划，定向对员工募集集合信托资金或者向企业工会募集单一信托资金，然后由发行企业定向将对应规模的债券让信托计划申购，信托计划本身可以设立原状返还条款，并且信托计划根据委托人的意愿采取持有债券收取利息或者卖出债券获得预期年化收益，信托公司本身为事物管理角色。此类信托计划为最为安全的信托产品，如果信托计划能够先跟债券发行企业接洽好，保证能够从发行渠道申购债券，则此种模式可推广至信托公司发行信托计划募集信托资金或者对接银行理财资金，并且可以将此种产品设置为开放式和优先劣后结构化。其交易结构如下：2、为特定委托人设立单一信托信托公司专门为某委托人设立信托计划，然后根据委托人的投资指令运用信托资金进行债券申购、债券买卖、质押式回购等交易。信托计划可以设置为即时开放式，委托人可以决定开放日并进行信托单位的申购和赎回，信托计划不设止损线，信托公司仅为信托计划事物管理的职能，并收取信托报酬。（二）自主管理类集合或单一资金信托信托公司与设立集合资金信托，由投资顾问认购信托计划劣后级部分信托资金，社会公众投资者认购优先级部分信托资金，并可以将信托计划设置为3个月期的开放式，劣后为优先部分预期年化收益做保证，信托计划设置补仓线和止损线。根据投资顾问的投资建议，信托计划资金投资于债券市场，具体投资方式包含：债券代持、质押式和买断式回购、一级市场申购、现券交易。具体交易结构见下图：1、代持、质押式回购信托公司发行单一或集合信托计划，再以此信托计划名义在中央国债登记结算公司和全国银行业同业拆借中心开立债券托管结算账户和债券交易账户，然后信托公司通过与银行间债券市场参与者（被代持方）签订债券代持、资金代垫合同，替其他参与者买入债券，并在持有期到期时按照协议约定的价格将现券卖给参与者并获得预期年化收益。或信托公司与银行间债券市场参与者进行债券质押式回购交易，在中央国债登记结算公司通过质押式回购簿记，通过债券质押借资金给参与者。这两种交易都是通过债券借贷市场做货币资金的拆借，流通性非常高，周期可长可短，且十分安全，预期年化收益也十分稳定，是债券现券买卖行情不好时最为流行的交易模式。债券代持交易结构如下图：2、债券一级市场申购
信托公司发行单一或集合信托计划募集，信托公司与债券承销银行签订债券分销协议或者申购协议并交纳资金，承销商会根据分销协议将债券直接通过分销簿记过入信托公司的债券托管账户。信托公司可以持有此债券获得利息收入，或者在银行间市场卖出此债券获得差价利润和利息收入。
此种模式的优点在于利润稳定，但在行情好时难以从承销商处申购债券，而行情不好时能够申购成功却又面临债券净价下跌风险。因此，此种模式难以让信托计划的成立日期与债券成功申购日期对接，在此期间存在信托资金的闲置期，需要将此种模式与同业存放、债券二级市场等其他信托资金运用方式结合才能更好发挥功用。
3、二级市场现券交易
信托公司发行单一或集合信托计划，信托公司运用信托资金直接在全国银行业同业拆借中心买入或卖出债券，并通过中央国债登记结算公司进行债券清算和托管，通过赚取债券买入与卖出的差价来盈利，此种模式下资金的支付由信托公司与交易对手直接转账完成。
此类模式类似于投资股票二级市场，由于债券受到宏观经济政策和货币政策影响较大，债券交易净价本身也存在涨跌，债券的买入和卖出价格以及时机的把握对于交易员都有较高要求，信托计划聘请投资顾问对选票与买卖价格给予投资建议更加。交易结构与上文第（一）类第1点类似。
（三）纯粹的撮合赚取差价
信托公司根据委托人委托成立信托计划，委托人交付保证金，信托计划与银行间债券市场的参与者（A）签订现券买入协议，同时与银行间债券市场的参与者（B）签订现券卖出协议，买入和卖出均为T+0清算，买入的价格比卖出的低，买入采取见券付款方式结算，卖出采取见款付券方式结算，信托公司收到参与者（B）的资金后支付给参与者（A），同时收到参与者（A）的券后过户给参与者（B）。此种模式下，信托公司不要垫付资金，且当日结算后不剩下信托规模，属于事务性管理信托。
此种模式对于清算速度有较高要求，需要参与者（A）及时的过户债券、参与者（B）及时的支付资金，再通过中债清算完成，不论是买入券的过户或者卖出券的资金支付有任何一个环节断链即存在违约风险，而且如果出现中央国债登记结算公司系统故障的情况则违约几率就更大。这种模式属于目前银行债券市场最为流行的撮合赚取差价模式，银行债券市场的中间服务商和投资咨询公司几乎全部靠此种模式来盈利，其要求参与者掌握大量的债券票源信息，并具备较好的议价能力，利用其它参与者信息不对称的机会赚取差价，更适合于信托公司固有业务参与。