1883年美国成立了波士顿个人财产信托，但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。
1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。
为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。
依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司单位信托公司和经理公司三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型投资公司、开放型、分散型和非分散型投资公司四种。
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。
但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856－859条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财(相关:证券 财经)实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。
同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
REITs在美国已有几十年的发展历史了，在美国，REITs的长期表现参差。它们不一定总能缔造高于美国债券的预期年化收益率，但却能持续地实现较股票高出300－600个基点的回报。