什么是房屋市场的“二元市场”

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房地产作为一种特殊的商品，具有二元性。所谓房地产的二元性，指的是房地产的物质构成，即土地和房屋。所以，房地产是房产和地产的合称。由此基本定义，不难得出房地产价格=房产价格+地产价格。要分析这二项价格构成因素，首先必须明确中国目前的房地产现状。不同于土地私有化的西方国家，中国的房地产是一种所有权和使用权的统一体。一般商品的所有权与使用权绝大部分是统一的，但对土地和房屋而言则不然。中国实行的是土地公有制和集体所有制，土地属于国家，租赁是土地市场的唯一形式。这就决定了中国的房地产价格实质上是有限年的土地使用权价格与房屋所有权价格之和。房地产不同于一般的商品，随着时间的推移，在国家政治、经济形势的稳定发展的情况下，其价值可能会呈上升的趋势。这也就是目前大家津津乐道的房地产升值。当然，大家也知道房地产也可能因为其它原因而贬值。因为房地产毕竟不同于古董，其收藏价值必定会随着时间推移而不断攀升。那么房地产的升值亦或是贬值是由哪些因素决定的呢？其实，房地产的价值变化还是取决于土地的价值变化和房屋的价值变化。让我们先来分析房屋的价值变化吧。房屋作为一种耐用消耗品，其使用期比一般商品长，甚至是长许多。但是，房屋作为消耗品其使用价值终有一天会趋向于零。对于一些建筑质量比较好的房屋而言，这一天的到来可能是在一二百年之后。大家不难发现，就房屋自身价值而言，其价值是不断减少的。换言之，房屋价值是不会升值的。因为房屋是在不断折旧的，直至为零。房地产升值的根本原因在于地产的升值。从地产分析，它具有不可毁灭性和永续性，因此土地没有折旧风险。土地会随着周边环境的改善，国家政治经济的繁荣而不断升值。但是有一点要注意，这适合于土地所有权而言。在房地产建成时，房屋和土地各占相应的比重。随着时间推移，房屋价值占的比重会不断下降而土地价值占的比重会不断上升。直至有一天，房屋价值归零，那时该房地产价值即为土地价值。在西方国家，土地所有权是不会发生折旧的；但是在中国，土地使用权是一定有折旧的。在中国购买房地产时，其实购买的是房屋所有权和有限年的土地使用权（最高为70年）。假设，某人用100万元购买了一套房子，使用年限为70年，房屋成本为30万，土地成本为70万。为了方便起见，这里不考虑货币的时间价值，那么过了10年后，该土地使用权的价值是不是应该扣除10年的折旧呢？也许有人会说，在这10年中该房地产的周边环境有了很大的改善，这块地皮应该增值才对啊。这块地皮确确实实是增值了，但是它的增值体现在年土地使用权的增值（具体体现在年租金的增长）。但同时这块地皮也确确实实产生了折旧。所以，这块地皮的增值应该是（年土地使用权增值´剩余的土地使用年限）—（平均年土地使用权折旧´已使用年限）这才是土地的增值部分，而房地产的增值则还要减去已发生的房屋折旧。由此可见，购买同一地区近似价格的类似物业时，所购物业的剩余土地使用权年限越长越划算。土地的确是在增值，但购房者未必能从中收益。假设该房地产已经使用了69年，该土地价值已经是当初购买时的69倍，试问有谁会去购买这套房子呢？因为再过一年，该土地使用权就要被国家收回，即使年土地使用权再增值，也不可避免地遇到土地使用权折旧归零的结局。有人会问，那即使到了70年，房屋价值还没有归零怎么办呢？对于居住用房，国家应该不会强制搬迁，毕竟这会引起社会动荡，这不是政府所愿意看到的。从目前的政策来看，应该采取征收地税的方式，这是购房者在期满后继续使用该土地的费用。而该税费的征收依据很可能就是当时的年土地使用费。土地升值的越多，年土地使用费就会越高。这会很类似于以后可能会推出的物业税，到那时恐怕不是人人都想看见房地产升值了吧。商业房地产在土地使用期满后，其房屋连同附属设施是肯定要被国家无偿收回的。至于商住楼，笔者就不知道会采取哪一种方式了，或许会用一种折中的方式吧。下面来谈一下土地使用权和土地所有权吧。在西方，由于土地所有权没有折旧问题，所以它的增值计算会简单得多。房地产增值=地产增值-房屋折旧那么土地使用权和土地所有权的关系是怎样的呢？其实，无限年的土地使用权就表现为土地所有权。土地使用权是一种财产物权，它可以买卖、租赁、抵押等。土地使用权价格是为取得土地使用权而支付的一定的经济代价，其实质是地租。马克思指出：土地价格是地租的资本化，资本化的地租表现为土地价格。其公式为：土地价格=地租（土地纯收益）¸资本还原率V=土地纯收益是指正常情况下，处于推荐利用方向的土地收益。资本还原率可以近似的看作是当时稳定的投资收益率，如银行利率。一般r要比银行利率要高，否则没有必要进行投资。因为在土地所有权与土地使用权两权分离的情况下，土地使用权人与土地所有权人的经济关系是地租。土地使用权取得的年限可长可短，向土地所有权人缴纳地租的形式可以是逐年支付，也可以是一次付清。在逐年支付的情况下，土地使用权一年的价格就是当年支付的地租；如果是一次性付清，则一定年限的土地使用权价格就是按现值计算的一定年限的地租的总和。这就是土地估价的收益还原法。收益还原法又称收益资本化法，它是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即在一定贴现利率下土地未来纯收益的贴现总和。公式表达为：设：a为第一年末的土地纯收益；（假设a不变）r为还原利率；Ri为第i年的纯收益贴现值；V为土地价格则：R1=a´ =R2=R1´ =Rn=Rn-1´ =不难看出，这是一个等比数列，首项为 ，公比为 ，数列之和为 。显然r是大于0的，当n®µ时， 趋向于零，所以数列和就等于 。假设某物业年纯收益为10,000元，资本还原率保守估计为5%，（其实收益率低于这个数，还投资房地产干嘛，贷款利率也有这个数）。那么按70年来算，该物业价格应为V70= =19.34（万元）当n®µ时，V= =20（万元）这时就体现为土地所有权的价格。其实，土地使用权和土地所有权的价格差距并不是我们想象的那样遥不可及。再以该物业为例，年纯收益不变仍为10,000元，期望年收益率为10%，按70年计算，该物业价格应为V70= =9.987（万元）由上可见，在年收益不变的前提下，购房者对投资收益率的期望越高所愿意支付的价格越低。收益还原法的关键是确定收益还原率r（近似于投资收益率）。除了收益还原法之外，还有二大房地产估价方法，即市场比较法和成本法。市场比较法是通过比较分析近期类似物业的交易实例，来得出待估物业的市场时价。成本法则是按照土地成本+开发成本+合理利润来得出房地产价格的。这也是最基本的经营之道。这三种基本方法各有千秋。市场比较法可以迅速便捷地得出房地产的市场时价，但它不能客观准确地反映房地产的价值。当整个房地产市场被高估时，估出的价格会偏高；反之当整个房地产市场被低估时，估出的价格会偏低。收益还原法则是抛开了地段、面积、房型等因素，纯粹从投资角度来分析房地产的价格，通过确定房地产的年纯收益、期望投资收益率和剩余土地使用年限来计算得出房地产价格。这种方法可以作为理性房地产投资者的重要价格依据。比如说，用100万元购买一套70年土地使用权的房屋（假设房屋70年后折旧归零、没有房贷、不付物业管理费、期望投资收益率为5%），那么根据收益还原法该房地产的年纯收益应为5.17万。投资者可以通过估算该房地产的年收益，来决定是否进行投资。成本法则完全从开发商角度来确定房地产价格。一般来说，通过成本法估算的价格较容易被买卖双方所接受。但问题的关键是确保房地产的总成本是合理的，没有过多的不必要成本。一些大型房地产公司在这方面控制的是比较好的，而那些新成立的小房地产公司在这方面就要差一点。目前中国的房地产市场总体上来说是健康发展的，但也出现了一些专门从事炒房赚差价的职业投机者。为了能让房地产市场持续繁荣，遏制投机者的投机行为，中央政府、地方政府和各大银行已经出台了一些政策对房地产业进行调控，防止过热现象的出现。但是这些政策往往是雷声大、雨点小，收效甚微。比如，提高首付比例增加房地产投机者成本。试问真正的大投机客又有几人是贷款炒房的呢？提高首付比例不仅给真正的购房者抬高了门槛，还清除了一批散户投机者，为大投机客进一步扫清障碍。又如，按购买的房屋套数区别对待，第一套、第二套、第三套实行不同的房贷政策。试想这项政策的执行难度有多大？怎么去区分呢，一家三口人就可以买三套。再说，大投资客有几人是贷款炒房的呢？再如，期房限转。期房限转能阻止投机客炒房吗，还是暂时减少了一批可售房源使房源更紧张呢？其实，政府也处于一种两难的境地。一方面，政府要抑制投机风险的进一步扩大化，防止泡沫；另一方面，政府又不能出台过分严厉的政策造成房地产价格的迅速回落。一旦房地产市场出现这种情况，不仅会给广大购房者带来损失（老实说房价涨跌对自用购房者来说影响不大，只是心理上有些影响），会给倾其所有的投资客带来致命的打击，还会给银行带来大量的不良贷款。房地产回落对开发商的影响倒不是很大，因为大部分房地产企业都是些高负债率企业，其负债率往往高达70%左右。说白了，房地产企业多是空麻袋背米（不过这可是投资的一种高境界）。一旦市场行情不对，这些房地产企业可以宣布破产，合法地将大部分损失转嫁给银行。目前投机房地产主要有三类人：有钱有权和有关系。这些人可以通过种种渠道以较低廉的价格先行购得房地产，然后加价将该房地产转卖给真正的购房者。更有甚者，是先找到下家，再行购买的投机客。这可是毫无风险的好买卖。这从某种程度上也解释了一种现象：即一些真正的购房者很难从售楼处买房，而售楼处附近的房产中介却房源充足。不是中介有能耐，而是有能耐的人找中介。甚至有些楼盘连售楼处也没有，就将所有房屋都卖完了，销售人员只是做些售后事宜。要完全依靠政策不让人用钱、用权和用关系是不合理的，也是不现实的。为了房地产市场的长期健康发展，政府应该鼓励自用或投资的购房行为，打击各种炒房投机行为。要有效区分投资者和投机者，切不可一刀切，否则打击面太广。要解决这个问题，必须了解房地产投机的本质。房地产投机其实很简单，投机者通过各种渠道以较低廉的价格买进，再加价卖出。如房地产企业的员工以内部价购买房屋，天经地义，无可厚非。但关键是区分他究竟是自住呢，还是倒卖？投机者可以用各种不同的方法弄到较低廉的房地产，但他们却只有通过出售房屋来实现投机。既然没有有效的手段来阻止投机者获得房地产，但政府可以有非常有效的措施来打击投机抛售。房地产投机的本质在于快速“增值”的差价，政府可以出台相关政策严控这部份差价。比如，个人一年内转售房地产的，对其增值所得征收100%的个人房地产所得税。当然这部分增值所得应该扣除上一次交易的税费。第二年的，对其增值所得征收90%的个人房地产所得税。以此类推，第十年后该增值所得税为零。因为，投机者是不会等十年的。再说十年后还能增值，应该佩服投资者的眼光。如果政府可以出台类似的政策，对房地产市场的长远来说可是一个重大利好消息。真正的购房者不会受到该政策的影响，而投机者却会无利可图，他们自然就会放弃投机房地产，从而渐渐挤压掉房地产市场的泡沫。而且，该政策容易执行，政府只需建立一个公正、廉洁、透明、公开的房地产交易市场即可。不知这一天的到来，还要等待多久？