[按份共有]房产分割及拍卖问题，望了解物权法和分割高人解答

男方和女方准备结婚，女方说前提要有房子。所以男方出资40%首期购买房产。购房合同写了男女双方名字。贷款人：男方 抵押人：双方

剩下60%贷款。购房后，根据女方1男方1.5比例还贷，持续了约2年，约还款3.5%。去年9月起女方停止还贷，男方为不让房产银行收回全额还贷至今，又还贷约1.5%。

还贷压力太大，加上利息飞涨，男方不堪重负。这关系拖下去也不是办法。希望可以通过法律分割解决问题。此时剩下55%贷款。

首期40%基本无异议，都有文字证据

已经还贷5%由于9月前存折由女方保管，男方钱是交由女方存入，9月份后由男方存入。存折是男方的。就是贷款人是男方。

后面这55%由于还是负债，也没有什么约定和书面东西约束还贷份额。但是现在情况是去年9月份之后女方不再还贷，银行收回房子也无所谓，男方在还。

1 如果分割，会根据什么方式分割呢？
2 分割之后女方继续不还贷怎么办？
3 份额不够2/3是不是不能申请拍卖？
4 如果拍卖，还款会如何算呢？


我咨询了相关律师，我得出答案基本如下，如不正确请纠正。

问题1
首先，由于没有结婚男方女方没有家庭，婚姻，亲缘关系，这种情况属于“按份共有”。
其次，男方付出40%很明确，女方也承认。这40%不需要讨论。
再者，剩下60%贷款不是很明确，也没有什么口头约定和文字证据最坏打算就算一人一半，各30%。
最后，男方70% 女方30%

问题2
分割之后，假如女方得到30%的分额，那她就必须每月还当月还贷一半。如果他不还，可以向司法机关提出诉讼。

问题3
根据物权法97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人，或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如果不够2/3份额以上的按份共有人无权处分，当然不能申请拍卖。当然如果双方协商通过的特殊处理。

问题4
方法1：拍卖所得款项首先还银行贷款。男方40%首期，男女共60%负债。男女各30%负债要还，所以男女结果为，假设拍卖所得50万，银行20万贷款，50万x70%=35万 50万x30%=15万，银行贷款20万一人一半各出10万，最后男方=35-10-25万 女方=15-10=5万。


方法2：拍卖之后首先还清银行贷款，剩下的根据比例分割。

（我始终觉得第二种有很大问题，负债是不能和资产一起算得。第一种方法如果是对的，遇到拍卖价格很低，乙方所得部分不够还银行该如何呢？是自己出现补足还是如何呢？）

希望有高手解答，最终决定的再加100分。