购房贷款是银行分行向上级申请额度所得，而贷款预期年化利率的确定也收到供需关系的影响。银行购房贷款存在三个鲜为人知的秘密。
第一个秘密，房贷额度紧缺时，客户经理叫你等一等，预示着房贷预期年化利率上浮。
羊毛出在羊身上。也就是说下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷预期年化利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。银行前一时段的过度贷款，会由下一时段来补偿。
对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从预期年化预期收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。
可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是因为去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷供给层面上得以改善。
第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。
从行业来看，在负债端，预期年化利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款）有的预期年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生预期年化预期收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准预期年化利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。