近日，山东省住建厅联合多个部门下发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》要求山东省购房贷款预期年化利率下限为贷款基准预期年化利率的0.7倍。而拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。( 整理)
首套房贷还清再贷款仍算首套
根据《意见》要求，山东省对申请使用商业性个人住房贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款预期年化利率下限为贷款基准预期年化利率的0.7倍。其实，早在去年9月30日，中央银行便发出同样通知，提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款预期年化利率下限为贷款基准预期年化利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。而本次我省下发的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，也正是响应了去年央行的政策。
同时，为改善居民的居住条件，《意见》中也提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这也改变了以往首套房“认房不认贷”的规定。
此外，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，《意见》中要求最低首付款比例不低于40%，而具体首付款比例和预期年化利率水平由银行业金融机构在国家统一信贷政策和山东省预期年化利率定价自律机制确定的基础上，根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
商贷预期年化利率七折接近公贷预期年化利率
“7折预期年化利率”是不少购房者翘首以盼的事情，但从目前看来，7折预期年化利率重出江湖似乎有点难。据业内人士介绍，按照目前央行最新调整的预期年化利率政策，5年期以上的贷款基准预期年化利率为5.4%，如果在此基准上再打7折，贷款预期年化利率则仅有3.78%，基本接近公积金贷款预期年化利率。而目前大多银行的理财产品预期年化预期收益仍维持在5%到6%之间，这比贷款预期年化利率7折后的3.78%反倒高出1.22到2.22个百分点，而银行的5年以上存款基准预期年化利率3.35%，但不少银行为吸引存款，存款预期年化利率多上浮，若真执行7折预期年化利率的政策，那么银行几无利可赚。
那么总结起来，山东省购房贷款将呈现以下特点：
1首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款预期年化利率下限为基准预期年化利率0.7倍
2拥有1套住房且房贷已结清，再贷款买房的，执行首套房贷款政策
3拥有1套住房且房贷未结清，再贷款买房最低首付款比例不低于40%
业内：房贷回归七折 存一定难度
驻省城某银行一位相关人士表示，目前商业银行大部分预期年化利率都在95折，四大国有银行或在9折，济南基本没有低于9折的贷款预期年化利率。“现在银行5年期的存款预期年化利率基本都能够在4%以上，如果真的能够打到7折，那么银行就会出现亏损。”这也意味着，虽然房贷预期年化利率确实已经进入下调通道，但是房贷预期年化利率回归7折很难实现。
不过，在另外一个层面，近日山东省下发的《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》中要求，住房公积金贷款率在85%以下的城市，要积极开展商转公业务，允许缴存职工将已经办理的商业住房贷款转为住房公积金贷款。而住房公积金贷款率高于85%的城市，符合住房公积金贷款条件的缴存职工的贷款申请，经住房公积金管理中心审批，可试点由商业银行发放个人住房贷款，住房公积金管理中心给予利差补贴，补贴资金列入住房公积金业务支出。这又在一定程度上更加契合了首套房商贷“7折”预期年化利率的政策实现的可能性。
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