发布时间：2019-08-31 17:22:16
估价中商业房地产的区位因素包含6个方面：商业繁华程度，交通条件，环境、景观，配套设施，行政因素，其他因素。
（1）商业繁华程度：指估价对象所在位置上的商业的繁华程度。商业繁华程度是商业房地产区位因素里面最为关键的一个方面。商业繁华程度是对商业市场活力的表征，商业繁华的地段消费者云集，商业房地产的价值也高。
对于商业房地产，首先，要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。其次，要确定商业房地产所处商业区的具体位置。因为在同一商业区中主道上合侧道上的商业房地产价值相差很多，在同一幢商业房地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。第三，分析所在区域商业聚集度、经营差异化、人流量、消费结构、消费档次等。
（2）交通条件：指估价对象的交通情况。交通为居民带来出行便捷，节约出行时间，提高出行效率。交通对于商业至关重要，作为商业，赖以存在的基础是消费者，交通便利是消费者到达该地消费的一个重要因素。现代商业的运行必须有良好的物流运转，这方面也必须依赖于良好的交通条件。对于商业房地产，其区位上的交通条件包括以下几个方面： a.公交便捷度，即使消费者乘坐公共交通汽车到达估价对象的便利和快捷情况； b.轨道交通情况，主要指估价对象周边地铁或轻轨站台及人流情况； c.市内道路便捷性，即估价对象到达城市各地道路便捷性；
d.对外交通便利度，即估价对象到达长途汽车站、火车站、港口以及机场等对外交通工具站点的便利程度；
e.地块通达性，指行人和车辆进入和离开估价对象所在地块的方便性；
f.人行天桥、地下通道和人行道宽度情况，即估价对象所在街道是否存在人行天桥或地下通道、它们与估价对象的距离、估价对象所在街道宽度等情况。
（3）环境、景观：指估价对象的环境情况和估价对象周边的景观情况。这里环境包括自然环境和社会人文环境，良好的环境有利于商业运行。作为消费者会偏向于环境舒适的地方逛街和购物，良好的自然和人文环境会影响到消费者对区域商业的评价，影响到商誉。景观对人流有吸引作用，可以带来潜在消费者。对于商业房地产，其区位上的环境、景观包括如下内容：
a.自然环境，主要是指估价对象及周边空气质量、水体状况、噪声污染和绿化情况等 b.社会环境，主要指估价对象周边的卫生状况、治安条件和人群素质等；
c.景观，指估价对象周边对估价对象价值有影响的景观及其与估价对象的位置关系。 （4）配套设施：指估价对象周边配套设施情况。配套设施分为基础设施和公共设施。基础设施是商业运行的物质基础之一，公共设施为市民提供方便，对市民具有一定的吸引作用。对商业房地产有影响的主要包括教育、文化娱乐、体育和医疗机构等。对于商业房地产，区位上的配套设施包括如下内容：
a.基础设施，主要指给水、排水、供电、供热、网络通讯、燃气等基础设施情况； b.公共设施，主要指对估价对象价值有影响的教育、文化娱乐、体育、医疗机构、餐饮等设施情况。
（5）行政因素：主要指估价对象所在区域的城市规划及估价对象周边道路的交通管制情况。估价对象周边的交通管制会对估价对象的交通条件产生影响，但是交通管制也可以减少车辆，增加安全因素。对于商业房地产，行政因素包括如下内容：
a.城市规划，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制； b.交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制通行时间等规定。
（6）其他特殊因素：指某些商业房地产特有的对其价值有重要影响的因素。如临街状况，商业房地产临街的具体部分状况对其价值产生较大影响。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。例如，两面临街的沿街的街角地的商铺比一般临街的商铺价值高，与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但也要注意，位于街角交通要到的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。