必须分开核算吗同一建筑物同一项目不分开核算可以吗

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不只是商业和住宅要分开，单是住宅都要区分普通住宅和非普通住宅，商业、车库同非普通住宅一起合并清算。普通住宅未超过的增值率不免征，非普通住宅不存在免征问题，具体划分普通和非普通要看你当地政府的文件，每个地方不一样。根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税（税务施评：这里“分别计算增值额、增值率”不等于分别计算“缴纳土地增值税”）。