住房公积金贷款从申请到真正放贷需要多长时间如果申请不成功，可能以退房吗

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何欣华 当前，许多住房公积金运作管理机构将住房公积金委托贷款的咨询、审查权交给银行办理，借款申请人与运作管理机构不直接打交道。这种方式使大量繁重的贷款审查工作转嫁给了受托银行，大大减轻了管理机构的工作压力，对于提高工作效率十分有益。但是，也存在着值得注意的问题。借款申请人不与住房公积金运作管理机构打交道，直接到受托银行咨询、办理业务，致使住房公积金贷款政策在执行上打了一定折扣。借款申请人对受托银行的不满意，转化为对住房公积金运作管理机构的怨言，严重影响了住房公积金运作管理机构形象。同时，也引发了银行个别工作人员、房地产开发商等相互勾结，骗取住房公积金贷款的发生，造成了一定损失。已经判决的北京梁山案就属此类。这一现象存在四个明显硬伤： 一、权责不对等 作为委托贷款，其风险完全由委托人承担，也就是说受托银行不承担任何风险。不同的审查者这对贷款风险的存在与大小，存在着不同的职业判断，这与其所处的位置、个人的专业技能、所受利益的牵连有着直接关系。如果说审查是一种权力的话，那么，承担风险就是一种责任。这种权责分离所带来的结果是，受托银行只有行使的权利，没有承担行使权力所负有的责任；运作管理机构只有承担风险的责任，而没有预防和化解风险所赋予的权利。不符合权责对等的科学管理原则。 二、问题难发现 由于将审查权交给受托银行，申请借款人与住房公积金运作管理机构不一定见面，造成贷款真正发放给谁，运作管理机构不一定清楚，其中潜藏的问题很难及时发现。有没有银行个别人员与开发商联手造假，假冒他人购房资料骗取住房公积金贷款，以节省商业项目贷款的利息负担，住房公积金运作管理机构难以判断。以前曾经发生过在个人毫不知情，也从未申请过任何贷款的情况下，其名下有莫名其妙的贷款、还款纪录，个人的诚信受到严重侵害。所以，将住房公积金贷款的审查权直接交给银行办理的做法，值得商榷。 三、政策遭曲解 受托银行作为商业性银行，其经营宗旨是追求利益的最大化，在业务经营中往往以自身利益考虑问题，工作人员虽然对住房公积金政策有所了解，甚至还很熟悉，但毕竟是受人之托，他们或许没有住房公积金运作管理机构和其工作人员对住房公积金政策更为熟悉，更为专业。所以，在一些具体问题上，他们对政策的把握不一定很到位，在一些细节问题上不一定很准确。甚至处于某种考虑，有意无意间会曲解住房公积金政策，给住房公积金运作管理机构的社会形象带来消极影响。 四、委托超范围 住房公积金管理中心目前作为非金融机构，将金融业务委托给银行办理是政策所规定的。但是，贷款的审查权不同于贷款合同的签订，审查权是管理过程中资金使用的初步环节，是正常的管理措施，决不是金融业务，它与签订贷款合同是截然不同的两码事，将此混同于金融业务是一种误解。将此委托给银行实际上已经超越了委托的范畴。因为作为运作管理机构的住房公积金管理中心或其分中心，其本职工作就是负责住房公积金的运作，而资金使用的审查本身就属于运作业务范畴。把本属于自己分内的基本工作转嫁给他人，自己当起“甩手掌柜”，实质是一种不负责任的做法。同时，也违反了《条例》第四章第26条的规定，属于明显的违规操作。 五、退房套现金 在住房公积金贷款中，一些地方已经出现了部分购房贷款者通过退房套取资金的现象，需引起注意。一般做法是，购房人先与房地产开发商签订购房合同，再支付首付款，然后申请住房公积金贷款或商业住房贷款获得资金，随后再办理退房退款。按理说在遇到退房时，房地产开发商应查明所购房屋的资金来源是现款还是贷款。如果属于贷款，则应同时通知贷款人，撤销该房屋的抵押手续，收回贷款。但一些贷款机构与房地产开发企业合作时，并没有注意这一点，在合作合同中没有与此相关的约定。造成贷款退房时开发商不告知贷款人，也不办理已退房屋的抵押撤销手续，由借款人继续还贷，形成个人退房套现。如果属于住房公积金贷款，由于利率较低，房地产开发企业或一些单位往往利用个人购房时留下的有关资料，以方便个人为名，集体办理住房公积金贷款，造成个人毫不知情却有贷款在身。有些开发商随后办理假退房，有些干脆直接替“借款人”按期还款，从而达到获得较低利率的资金使用成本。这种行为意味着套用住房公积金贷款，属于违规行为。在个别地方，一些房地产开发企业借住房公积金管理中心将贷款的受理权交给银行之机，或者利用住房公积金管理中心乐于集体办理贷款的做法，名义上为了提供优质服务，代理购房人集体办理住房公积金贷款，实际上是盗用购房人名义骗取住房公积金贷款，以解决企业流动资金周转问题。 鉴于以上原因，笔者认为住房公积金运作管理部门在发放住房公积金贷款中，要始终将受理审查权掌握在自己手中，坚决杜绝集体办理贷款的做法，始终坚持面对个人发放贷款，以避免退房骗贷套现行为发生，确保资金按用途使用。 二00九年七月十日